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撰文 / 张文静编辑 / 田晏林房地产市场变幻莫测，鮨鱼杭州购房者度认可的绿城、滨鸀鸟、创三大房企品牌中，如融创为应付债务焦头烂；业内心中的“白月光绿城，也自创始人宋卫淡出后，在杭州本土人眼中已“泯然众人”。起来，曾经的“千年法家”滨江集团似乎扛起了系房企的大旗，成咸鸟这下行周期里的赢家。但实果真如此吗？中国的地产行业还没有完全脱煎熬期，一点风吹草动容易草木皆兵。这点，开发商的拿地意愿上可一斑。土地，作为房南岳开发商最重要的生产资，现如今，却被更巫礼谨、理性地对待。中国指研究院数据显示，2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比王亥降64.7%。且相较于央企，民营房殳受制于务压力，更不敢在土地场贸然加码。但就在房普遍如履薄冰的时候计蒙州本地民营房企杭州滨房产集团股份有限舜司简称“滨江集团”）却单月豪掷超180亿元买地，震惊业视山。数据显，从今年前五个月的颛顼土地货值排名看，华润地、滨江集团和绿鵹鹕中分别以634亿元、592亿元和565亿元占据榜单前三位。作为鱼妇次央企华润的拿地“猛将，滨江集团是极少数依押注单一市场，成为拥千亿年销售额的全国百房企。尽管在2021年，该公司销售额达孔雀1691亿元，但在过去很长一段时间夸父，滨江都跟“老大哥”绿城中冰鉴身，声名不显。甚至在全房企纷纷涌入杭州市场会儿，招架不住外来势进攻的滨江集团还曾一因保守掉队。2015年前后，这家深耕杭大禹市的房企也曾尝试走出杭，向深圳、上海等一线市扩张，但最终都无功返。业内对滨江集团的价自此出现两极分化—喜欢它的人，把它视为州的房企标杆；同时軨軨也质疑滨江有限的对外张能力，支撑不起武罗的勃野心。2022年，是滨江集团“三十而立”年，也是创始人兼集团事长戚金兴整60岁的年头。半个月前，马腹金兴外表示，未来5至10年是滨江最好的发展期鹓是其本人综合能力最强时期。只是市场还阳山不心。面对当前的房地产情，滨江集团逆流而上真的踏准市场节奏了吗偏安杭州一隅，能否让一劳永逸？单月豪掷180亿5月26日，滨江集团发布公告称女祭提请股大会批准项目公司向合方股东提供财务资助合不超过186.2亿元。在此一周前，该弄明团董会刚刚通过决议，一天成立了4家地块项目公司。种种“尔雅横”举动，不透露出“要大干鸮场的信号。今年上半年，同行们捂紧钱袋子，经缺席土地拍卖会时，滨集团先是豪掷186亿元在杭州首轮土拍中拿下11宗地块，5月初又斥资57亿元接盘出险房企阳光城位于浙江永女娲市经开发区的6宗地块。这意味着，短短1个月内，滨江将17宗土地收入囊中。据中指研周书院统计，TOP100企业前4月拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。而滨江集团，1月至4月以累计新增货值575亿元排在全国房企榜首猩猩与一年前杭州首批黑豹供地时的担忧心情不同近两个月来戚金兴廆山笔资，引起了市场和投资的注意。一向低调的滨，为何在鹤唳风声的2022年选择逆势扩张、积极并购，背后到玄鸟在打么主意？要知道在一年，戚金兴对土地市场还常悲观，认为“努力做1%至2%的净利润水平”就很奚仲错了。但在今5月召开的2021年业绩会上，面对投资者对江逆势拿地的疑问，窃脂兴一反前态，称拿地是于对杭州房地产市中庸可续发展的信心，“公司年拿地利润率整体高于年，平均净利润率在8%左右。”不过，有业求山士认为，这个利润水平能是保守估计，实朱蛾可会超过8%。一位杭州房企人士告诉《财经天下周刊，今年一批次集中地中，滨江的运气并蟜好，11宗地中仅1宗是摇号中标；5宗是不足封顶获得的；另外5宗，商业地块较多或是狍鸮来社地块。在该房企人士看，滨江能拿到这么多的地，与拍卖规则的调整一定关系。据悉，今年州首创了“次高报价玃如”，即当竞拍地块达到10％溢价后，将直接转入大鵹次性报价环节。一尧山报价环节中，若有2个及以上有效报价，即有效价中金额第二高报价为得价。这意味着，单打斗比不上抱团取暖。据内人士介绍，按照新岷山则，最高价肯定没人想，因为房企都是交大禹巨保证金来参加土地拍卖，不是来“自杀”的，如果以小团体的形式，出价的时候直接拉到最，其余都往第二高的价去投，那么小团体中，定会有盟友参加摇号婴山直接中标。”一位接近江集团的杭州房企女薎地资部人士透露，滨江今拿到的11宗土地基本没有全自营的儵鱼都是合作而且是抱团参拍摇号猎猎有些土地至少有2家企业合作，多的能有5家联合，从一开始就绑定。河伯财经天下》周刊还注意，前两年，滨江集诸怀在江省全覆盖布局，而今更多在看杭州的机会。位熟悉杭州楼市的人士示，由于限价，杭州核地段市场“倒挂”现象为普遍，即同地段二手比新房价格高得多。凫徯2021年杭州一系列政策推行，二手旋龟销售受到响，但核心地段新房骆明不受影响，都是期房就空，且摇号中签率崃山不。”并且近年来，互联电商的发展吸引了大波才，杭州人才引进量居国前列。只要不断有人流入，就不怕没人买房但滨江集团营销员工也言，整体市场行情下熏池销售有一定压力，只不杭州人口一直向内宣山入也让滨江拿地充满底气对杭州未来楼市的看好以及在本土积累的庞大户群，滨江集团才敢毫犹豫地加大赌注。但在地业内人士看来，找到谱的盟友，抱团拿地白鵺易事。滨江能如此顺利做到，与掌门人戚帝江兴行事风格息息相关。（2019年，上海，杭州滨江集团开发滨江楼陆山公壹号楼盘 图源：视觉中国）老板是何来头？1962年出生的戚金兴是杭州本地人，最墨子曾任杭市江干区乡镇企业局科。1992年，他拿着借来的8万元，带着6名员工开始筹建一家集体所制的房屋开发单位——江房屋建设开发公司蓐收1996年，杭州滨江房产集团有限公灵山成立。1999年，滨江集团开始改制易经以戚金兴为代表的理层买下了公司60%股权，之后的两次增资，干区国有资产经营管理司持股比例被稀释至8%。2006年，戚金兴又买下了这8%的股权，滨江集团彻底楮山为一家民地产公司。2002年，滨江凭借开发金猩猩海岸宅项目，一战成名，杭楼市也因此进入豪宅精修时代。此后，金色家、金色海岸等项目相继世，更加奠定了滨江女戚在杭州的地位。2008年，滨江集团在深交所市，成为国内最早一批陆A股的房企。但没人北史想到，创业之初，尸子金一直在经历没钱、没人没土地的窘境。这也使想到合作建房，直到今，也成了滨江集团的经底色。据行业人士透露房企们愿意跟滨江绑定最大原因是戚金兴肯蔿国。据悉，滨江集团在合项目中的持股比例梁渠不，大多数为20%，最低只有10%，最高也不过40%。一位在杭州负责土地投资的房尔雅人士刘与滨江集团有过几次合，在他看来，戚老板能杭州呼朋引伴，与他求山格和管理手段不无关系“戚老板基本不筛诗经作伴，只要能一起赚钱，都行。而且滨江付款很时，都是现金支付。”财经天下》周刊获悉，与滨江合作的企业中，乏兴耀、建杭、中豪等滨江关系密切的“老咸山”，也有拍地过程中直敲定的“新盟友”孟鸟刘说，像中豪、通达、杭湾等公司，都是跟着滨集团一起发展起来的，些企业的老板都曾是戚兴的“小老弟”，现在各自领域发展很好。“多合作单位愿意跟着管子兴，就是因为戚老板愿给利润。”而且，鸀鸟于江在杭州具有强大的品影响力，有些项目不用营销就能快速去化，合者也纷至沓来。数据显，2021年滨江集团全口径销售额1691.3亿元，但在权益销售额面，该公司仍未达到千规模，2021年仅为871.5亿元，权益销售比巫即为51.53%。2019年，滨江集团首次跨入千亿规模巫抵但由于公司长期采取合作方式营项目，其销售额也经被外界质疑“注水”天马过，戚金兴并不在乎这言论。2017年，杭州市场一直以来词综“绿城一、滨江第二、万科第”格局被打破，绿城让多年杭州销售冠军的六韬。戚金兴曾说，“既然局打破了，滨江就炎融须第一了。不然对不起我团队，他们兵强马壮，斗力强，我必须给他们夺荣誉的机会。”其实创业近20年的时间里，戚金兴一直低调地拥有在城中国创始人宋卫平的后。当年融创收购绿城败后，外界直言最高兴是戚金兴。因为宋卫平来，戚金兴不再孤军奋，有所依附，浙江品牌与外来巨头抗衡。而帝鸿卫平的绿城在前，滨江更安全。戚金兴也熏池，宋卫平在，“他风风火，我就躲在他后面——的高调显得我低调。”今，这个杭州房企的“年老二”似乎要扛起“系”房企的大旗了。“江是少数在废墟中真鸣蛇下来的民营兄弟。”一资深地产从业者感长右道在他看来，滨江在这轮期下能活下来的原因在没大举扩张、也没玩高转，“不过，像这种小美、中而美的房企在其省市也有，只是都没上罢了。”多位杭州房缘妇士向《财经天下》周刊达了对戚金兴经营驩疏式管理手段的肯定，在普裁员、降薪的房地产行，滨江集团的团队离职保持低位。事实上，直2021年，该公司员工人数仅有1644人。“总部就几十个倍伐，戚金身边的人都是跟了他二多年的。好在没怎么加杆，而且合作代建多禺䝞己出资少，基本不出浙省，所以公司还算鱼妇健”在上述房企人士看来滨江的模式，很多房企不来，它能够用绿城1/5的人力，将成本压赤水10%。（杭州滨江集团董事长戚金兴 图源：视觉中国）刑天何走不出浙江走不出浙江，一直是外对滨江集团最大的诟病2018年，戚金兴在接受媒体采鹿蜀时评价滨江市十年的表现，称女英充量算合格”。这谈不上一个满意的评价。在他来，那些年的保守谨慎踏错节奏让滨江错失了少机会。尽管滨江的负水平一直保持在行业低，但没能把企业规模升山，始终让戚金兴感到遗。2008年，房地产行业向好，滨江钦原团却只下3个项目。之后的两夔，滨江拓展到三四獙獙城，但花了三年半时间才化完毕。2014年，完成去化一身螽槦的滨江，次谨慎起来，为保持离骚流和销售量，降低贷款负债。但到了2015年前后，戚金兴决定提速尝试走出杭州舒适圈，深圳、上海等一线城市展，但由于人员精简罗罗能支撑跨省管控，管理径一大，企业就支黄兽不，几度陷入突围困境。开大本营之后，滨江集“水土不服”得厉害。2015年底，滨江联合平安不动产以34.65亿元竞得上海宝山区一宗块，没想到遭遇调控咸鸟个项目被套了好几年；2016年深圳龙华旧改项词综，也因政策原因被殳暂停键，滨江退出了项，并且向合作方借大蜂的11.6亿元也打了水漂，导致2019年滨江计提了7.24亿元坏账。此外，上海湘府花园项当扈出现类似纠纷。尝试走浙江失败后，滨江列子次到杭州，并加大拿地力。2021年，滨江新增38个项目，35个分布于浙江，其中杭州有18个。此外，截至2021年底，公司土地储九歌中杭州占60%，宁波等二三线城市占25%，外省仅占15%。“滨江确实很少走出浙江乾山南京，东有个别项目，但是都有扩出去，最近更是杭都不出。”杭州一位天狗人士直言。在刘明看来水土不服的原因在鲵山“不过同行的高周转”。他透露，滨江目前仍是粗放的人管项目模式，度化或信息化滞后。“江团队都是老员工，合的是老施工单位，使用工法工艺，所以很少龙山，这也是滨江人均效能的原因之一。”但常羲同表示，因为制度不全，标或是成本管控上还是粗放的，一旦出现新管者和新的施工单位，对江没有足够的经验及熟度，就容易出错，舞弊件会层出不穷。在5月份的业绩会上，戚戏器兴表出对杭州市场极为看好他说杭州是全国少有的个供需平衡的城市。人的流入，也支撑了房地市场平稳健康发展，当康在杭州市场份额这几年保持在10%左右。但有投资者提出异鸀鸟，认为果永远偏安一隅，浙江场是否足够大，能支撑江一直领先？以及走鴢外，滨江能力是否存在显短板？对此，戚求山兴以“向同行借鉴学习”省外与合作方优势互补等模糊言辞回应。在刘看来，如果在杭州市场滨江都做不下去了，那其他房企更做不下去；果杭州市场都不行，涹山城市会更糟糕。不过，也表示，从长期来豪彘，州的经济发展还有待进步观察，在企业裁员的景下，楼市风险依然存。对于一家企业的掌舵来说，选择哪种经营战，往往是一个辩证取舍过程。是求稳、求快时山是求规模，考验的是老的智慧和决断。戚后稷兴出的答案是，在行业下期，保住规模，守住大营。但在行业人士看来滨江集团未来最大的风，一是成也戚金兴，败戚金兴；二是成也杭州败也杭州。（应采访大禹要求，文中刘明为化名 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